COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA E ALAVANCAGEM FINANCEIRA

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Alavancagem financeira é o termo geral para qualquer técnica aplicada para multiplicar a rentabilidade por meio de endividamentos. Vamos analisar um fato muito comum nos últimos anos em que muitos proprietários, após a aquisição do imóvel na planta, ficam surpresos com a rápida valorização e acabam optando por vender o imóvel e embolsar o lucro antes do imóvel ser entregue.

Um investidor adquiriu em março de 2009 um apartamento de 68 m2 (na planta) na região da Vila Mariana, a ser entregue em um prazo de 3 anos. Esse imóvel tinha as seguintes condições comerciais: preço total R$ 265 mil, tendo que pagar 30% até a entrega das chave, sendo 8% na assinatura do contrato e o restante em parcelas mensais. O saldo restante de R$ 185 mil seria financiado.

A alavancagem financeira foi de 30/70. Ou seja 30% de capital próprio e 70% de capital de terceiros. O comprador pagando 30% e a construtora assumindo 70% restante até a entrega das chaves.

Houve um atraso na conclusão do prédio e as chaves foram entregues somente em julho de 2012, sendo pago até essa data R$ 84 mil,  com um saldo a ser financiado de R$ 219 mil (valor foi corrigido pelo INCC).

Antes da assinatura do contrato de financiamento o comprador revendeu essa unidade por R$ 460 mil, recebendo R$ 240 mil de entrada (R$ 167 mil liquido de comissões e Imposto de renda) e transferindo a dívida com a construtora para o novo comprador.

 

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O lucro obtido foi de quase 100% sobre o capital investido em um período de 3 anos, porque o imóvel teve uma taxa de valorização maior que a correção da dívida com a construtora. Neste caso o resultado foi decorrente de uma atividade de especulação, pois não havia um grau razoável de certeza que haveria aumento de preço dos imóveis.

Nos dias de hoje, devido a queda do preço dos imóveis e também com a dificuldade de obtenção de financiamento, esse tipo de operação exige um estudo mais aprofundado do perfil de compra e da região de localização do imóvel, para obtenção de altos retornos.

 

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